近年来房地产价格不断飙升，同时亦带来了房屋租金的不断上涨，由此引起了出卖方或出租方认为合同约定交易价格过低，减少收益而要求单方解除合同的纠纷案件。实务中，本人亦处理多个此类案件。《合同法》自1999年颁布以来，与之前《经济合同法》相比，合同无效认定的条件要求逐步严格，《合同法》实施时以违反法律、法规强制性规定认定为无效，到违反效力法律、法规效力性的禁止性规定才认定为无效，最大限度地维护交易的稳定性，这也为市场经济发展提供法律保障。因此，现在合同的非正常终止，主要以合同解除这种方式。根据《合同法》等相关法规的规定，以及办理合同纠纷案件总结的一些经验，在这里就谈一下单方解除合同的一些法律要件。
　　《合同法》是处理合同纠纷的基本法，体现了该法处理合同纠纷的法理及基本原则。合同法中规定合同成立后非经当事人协商一致的情况下，禁止单方解除合同行为，这也契约精神的法律体现。也就是说，非达到法规定的条件，合同不得解除。依《合同法》规定，单方还是可以解除合同，但必须只符合法律规定的情形，并需履行法定程序才具有法律效力。
　　合同的解除是合同权利义务终止的一种情形，《合同法》总则第六章第九十三条、第九十四条规定就是合同解除的基本原则。第九十三条是当事人意思自治的规定，除协商一致可以解除合同外，达到约定解除条件也可以解除合同。第九十四条则是非合同约定的法定解除条件，即一方行为符合该规定情形的，另一方即具有单方解除权。
　　本人曾经一宗租赁合同纠纷案件中，双方就集中于解除条件是否成就问题产生巨大争议。双方争议的租赁合同中约定“・・・・・・政府城建规划需要或其他原因・・・・・・”出租方可收回租赁物，而出租方拟重新规划建设出租物，向政府申请重建规划，政亦作出同意答复。据此，出租方认为合解除条件已成就，发出解除通知。案件6年间经历了法院原审及再审，原审终审法院以解除条件成就判决合同解除，再审终审法院则以解除条件未成就而判决合同解除无效。就本案而言，其约定解除条件有明显瑕疵，合同约定的“政府城建规划”、“其他原因”均作为解除之附条件。“政府城建规划”合同原约定主导者是谁，谁可以引起“政府城建规划”？若以结果论，只要有城建规划变化即为合同解除条件成就；若深度理解，应当是指政府主动城建规划才属于解除条件成就。正因为如此，本案产生合同可单方解除和合同不可单方解除两种绝然不同的判决。合同条款意思如何表示，是合同当事人之间的自主约定，由于书面表述的不同，发生争议时任一方当事人都作有利于自己的解释。如何理解合同条款的真实意思，就成为解决案件的主要争议焦点。案件再审过程中，法院最终认定“政府城建需要”是指政府行为造成合同不可履行才达到解除条件，不予认可出租方有任意解除权的解释，遂作出解除条件不成就的判决。合同条款的解释应当尊重当事人真实意思的表示，结合上下文的意思，维护交易稳定性。就一般客观情况而言，双方既然签订书面租赁合同，必然不会给予另一方任意解除合同之权利，除非有特别明确约定。因此，争议的附条件解除权条款只要存在两种解释，裁判者会更加倾向于采纳解除条件不成就的解释。若然合同一方当事人确实需要一定条件下可以行使合同解除权的，必须在合同中明确约定，并与合同相对方充分沟通后确定，避免合同相对方产生误解而造成损失。
　　除上述附条件单方可解除合同外，《合同法》第九十四条规定可以说是单方可解除合的原则性法定条件。归纳一下，该条款法定解除条件本质上只有三种情况：第一是不可抗力；第二指一方根本性违约；第三是法律规定解除情形；而根本性违约又分为不履行和履行不能两种情况。是否构成根本性违约，又是单方合同解除争议的另一焦点。但是，是否构成根本性违约在实务之中争议相当大，只能到具体案件具体情况才能分析。虽然如此，《合同法》以及最高院对特定合同纠纷认定根本性违约作出规定，赋于一方合同解除权。如《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》都对一方违约另一方合同解除权利的各种情形，规定中的各种情形的就是一方构成根本性违约条件。
　　合同符合解除条件后，一方要求解除合同，必须行使法定程序才产生合同解除的法律效力。在合同解除的程序上，又有两种意见。第一种意见是应当通过法院或仲裁机构确认，这样才能审查确定合同解除的条件是否成就及合同解除时间；第二种意见是依照《合同法》第九十六条规定，由解除一方发出解除通知，通知到达后，另一方未依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定三个月内起诉审查合同解除条件是否成就的，否则合同自然解除。第一种意见当然可以，但会耗费更司法资源，不利于及时解决纠纷。本人同意第二种意见解决。首先，第二种合同解除处理方式有明确法律依据，有利于当事人及时行使权利，一方认为解除条件不成就，提起诉讼或仲裁时解除通知即处于效力待定状态，不影响合同继续履行；其次，一方发出解除通知后，相对方收到解除通知可以在三个月内与对方商议解决方案，节省司法资源；再次，合同解除相对方未在三个月内起诉或仲裁而造成合同解除生效的，若认为合同解除条件不成就的，相对方可以通过追究解除方违约责任来弥补损失。本人认为，除单务合同外，合同履行具有相互性，若一方强烈要求解除合同，强制继续履行合同可能会制造更大纠纷，只会降低交易效益，违背市场经济规律。解除条件不成立的，可从充分保障守约方权益考虑，对其违约损失审查从宽，让违约者充分弥补守约方之损失。
　　另，有一种意见认为，收到合同解除通知后，相对方只要发出不同意解除合同的异议给解除方，合同即不发生解除效力。本人认为这完全不符合法律规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条已明确规定认为解除条件不成就只能三个月内通过诉讼或仲裁确认，否则不产生异议或不解除之法律效力，除非解除方又作出了继续履行合同的意思表示或行为。
　　合同是当事人权利义务之书面约定，解除条款是重大权利约定，应当充分协商并完整表述。《合同法》既然已有合同解除法定程序，我们应当按法律的程序行使权利，避免造成不必要之损失。

广东诺千律师事务所 梁当利律师