第1181期【建诺每日法评】：土地实际用途与性质不一致，并不必然导致合同无效
日期: 2023/11/03
土地实际用途与性质不一致，并不必然导致合同无效
出租工业用地用于建设宾馆使用，该出租合同是否必然无效？
《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《九民纪要》第30条中规定，人民法院在审理合同纠纷案件时，要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释（二）第14条的规定慎重判断“强制性规定”的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质，并在裁判文书中充分说明理由。下列强制性规定，应当认定为“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进行期货交易。关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定，一般应当认定为“管理性强制性规定”。因此，若房屋所在土地性质为工业用地，土地用途为综合用地，与房屋用于宾馆经营用途不一致，但现行法律行政法规中并无禁止国有工业用地用于商业用途的效力性强制性规范。虽《中华人民共和国民法典》第三百五十条规定“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定》第二十八条规定“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资、开发利用土地的，土地使用权不得出租”，但上述规定是管理性强制性规定，违反该规定仅导致相关行政机关对其进行行政处罚的法律后果，不必然的导致改变土地用途的租赁合同无效。故该租赁合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应认定有效。
点评人：梁健荣，执业律师，有五年的执业经验以及三年多的基层法院工作经验，擅长民商事、劳动纠纷等诉讼业务。
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