夫妻购买房屋，登记在一方名下，未经另一方同意，登记人出售房屋，其房屋买卖合同效力如何？

 根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》规定：

 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

 夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

       法条要点：

       一、购买方为善意，信赖房屋为权属登记人所有。

       二、支付了符合市场价值的对价。

       三、不动产权属变更以产权登记为生效要件，买卖双方办理产权登记手续，房屋所有权转移。

       四、如房屋产权变更符合上述要求，另一方基于物权主张追回房屋的，法院不支持，但可基于债权追偿卖房所得价款。

 在房屋登记时，登记在双方名下的，双方的合法权利都能受到法律的保护。若婚前共同出资或婚后一方出资购房，只登记在一方名下的，离婚时未登记产权的一方则面临法律风险。因此，为避免日后可能存在的风险，应当注意以下事项：

  1、 未登记产权的一方对于该房屋的产权归属应当有清晰的认识。我国《物权法》不动产的权属采取登记主义。法院对于不动产所有权归属认定一般以不动产权证登记为准，而对涉诉房屋共同出资事实的在现有情况下认定非常困难。此外，登记方对于所有不动产可随意处份，未登记产权的一方无权干涉。

 2、 如在共同出资购房过程中存在赠与、借款等事实，应当签订书面协议，在协议中明确出资的性质。银行转账记录只能证明金钱来往，而无法证明赠与、借款等事实。如果双方对于所购房屋权属有约定，应当签订书面协议约定份额，以免为此产生纠纷。

 3、如果未登记产权一方要保障自身权益，可以与登记产权一方协商，将自己作为共同所有人进行房屋变更登记。通过完善权属登记，无疑是最好、最有效的维护自身权益和避免纠纷的方式。

点评人：黄宏安，实习律师，有多年企业工作经验，擅长民商事、劳动纠纷、婚姻家事等诉讼业务。