论离婚协议中关于房产约定排除法院强制执行的适用条件

文 |  唐嘉一

前言

夫妻协议离婚后，约定将原本登记在夫妻双方或一方名下的房屋归另一方所有，该协议能否排除登记方作为被执行人的金钱债务执行程序，司法实务观点不一。在此背景下，本文结合最高院关于此类案件的典型案例，提出判断离婚协议中关于房产归属约定能够排除法院强制执行的几个关键要素，以期为法律实务提供参考。

一、离婚协议中关于房产归属约定的法律效力

离婚协议有效时，关于房产归属的约定能否排除执行，学界存在物权说、债权说及物权期待权说三种观点。物权说认为，离婚协议中关于房屋权属的约定属于权利人对自身权益的处置，双方达成意思表示后房产权属已经发生变动，案外人作为离婚一方当事人对涉案房屋享有物权请求权。债权说认为，离婚协议中约定的权利人享有的权利仅为请求办理转移登记的债权请求权，不发生物权变动效力。物权期待权说认为，离婚协议约定权利人对房屋享有的是一种介于债权与物权之间的过渡性权利状态，其对房屋享有请求办理转移登记的债权请求权，同时，若满足一定情况下，比如异议方对涉案房屋已经实际合法占有、对未办理物权变更登记不存在过错或重大过失等条件，则可以享有物权的保护形式。最高人民法院在此类案件中倾向于采用物权期待权说。

二、房产归属约定可以排除法院强制执行的适用条件

（一）离婚协议成立在前且备案，被执行人不存在逃债恶意

在司法实践中，法院通过审查离婚协议的签订时间与债权人申请执行时间，认定异议人是否有相应的请求权，以及被执行人是否存在通过离婚协议转移财产以逃避债务的主观恶意。若离婚协议签订时间早于债权形成时间，且被执行人无法证明其存在逃避债务的恶意，则离婚协议中关于房产归属的约定具有排除强制执行的效力。比如在（2015）民一终字第150号案中，最高法院认为，该案中由于该《离婚协议书》签订时间在先，法院对讼争房产的执行查封在后，时间上前后相隔长达十几年之久，债务人不存在借离婚协议处分财产逃避债务的主观恶意。据此，法院认为离婚协议中对于夫妻共同财产的处分行为有效，执行异议成立。

也需注意到，协议成立时间并非重要考量因素，法院还需要结合其他证据综合考虑。比如在（2021）最高法民申1530号一案中，虽然异议人离婚时间晚于申请执行人起诉之时，但因涉案房屋一开始就登记于异议人名下，法院认定异议人对涉案房屋享有所有权。在申请执行人没有提交新的证据证明涉案离婚协议存在恶意串通规避债务的情况下，法院支持了异议人的执行异议。

（二）异议人对于房屋享有的请求权特定，并优于申请执行人的不特定债权

异议人基于离婚协议享有的对房产的请求权，通常具有特定的指向性和优先性。这种请求权直接指向涉案房产，与申请执行人基于一般金钱债权产生的请求权相比，在性质和内容上更加具体和明确。因此，在司法实践中，法院往往会认为异议人的请求权优于申请执行人的不特定债权，从而支持异议人排除强制执行的请求。比如，在（2017）最高法民终42号案中，最高法认为，从两种请求权的性质和内容来看，异议人张某2享有的是针对涉案房产要求变更登记为所有权人的请求权，而申请执行人万某某享有的是针对被执行人的一般金钱债权，该金钱债权并非基于对涉案房产公示的信赖而产生。因而，万某某的金钱债权请求权与张某2的所有权变更登记请求权比较，在性质和内容上亦不具有优先性。故张某2关于停止对涉案房产强制执行的上诉请求成立，本院予以支持。

（三）异议人实际占有涉案房屋，对房屋未办理过户登记不存在过错

在执行异议中，若离婚协议约定房产归属另一方所有，并已由异议人实际占有使用，则法院会考量异议人对房产办理过户登记是否存在过错。若异议人能够证明其未办理过户登记并非出于自身原因（如房产存在按揭贷款未清偿、政策限制等），且在其他要件齐备、能够排除被执行人恶意逃避债务的情形下，法院大概率会认定异议人的异议足以排除执行。比如，（2018）最高法民终462号案中，最高法特别指出“因双方离婚时该房屋尚存在按揭贷款未全部偿还而被办理抵押登记，不能认定异议人存在主观过错，支持了异议人的异议。”

三、结语

综上所述，离婚协议中关于房产归属的约定能否排除法院的强制执行，取决于多个因素的综合考量。在具体案件中，法院会综合考虑离婚协议的签订时间、备案情况、被执行人的恶意逃避债务行为、异议人对房产的请求权特定性及其实际占有情况，以及未办理过户登记的原因等因素，以决定是否支持异议人的异议请求。

作者简介：唐嘉一，实习律师，系广东建诺律师事务所当当队成员，中共党员，毕业于中国政法大学法律硕士学院。在工作中，她秉持认真负责、勤勉敬业的态度，始终将维护当事人的合法权益作为服务宗旨，致力于为客户提供积极、稳妥且高质量的个性化法律服务方案。