第198期【建诺每日法评】：长租公寓的至暗时刻：房东与租客的维权指引
日期: 2020/12/24
长租公寓的至暗时刻：房东与租客的维权指引
房东与租客怎样才能保护好自己的权益，这就必须涉及到房东和长租公寓所签订的合同法律关系的认定，究竟是委托合同关系还是租赁合同关系？两种关系认定的迥异也将导致的结果的偏差，简单地说，委托合同关系更有利于保护租客的权益，租赁合同关系更有利于保护房东的权益。当然，无论何种法律关系，长租公寓暴雷，租客和房东都有权要求其承担违约责任。但对于已经山穷水尽的长租公寓，即使其主观上愿意积极配合赔付，客观上也往往心有余而力不足，在此时合同关系的认定便显得尤为重要。
委托合同关系和租赁合同关系在面对第三人和相对性问题上的处理迥然不同，委托合同关系本质上是代理，是为他人做事，因此其受托人行为的法律后果往往可以直接约束委托人和第三人，第三人也可以援引其对受托人（长租公寓）的抗辩来对抗委托人（房东），而对于长租公寓企业而言，其也乐得采用委托合同形式签订合同，因为法律对于委托合同的规制远远不如租赁合同详细，在实践中长租公寓多采用“托管合同”“委托合同”来与房东签署协议。而租赁合同关系本质上即一方交付房屋，一方给付租金的合同，双方都以各自的名义行使权利和履行义务，合同也仅约束签订合同的双方，同时由法律和租赁合同司法解释对其进行规制。
而房东和长租公寓的合同如果认定为委托合同关系，那么违约后的主要责任多由房东承担。因为，委托合同关系本质即为代理，即使受托人长租公寓在出租过程中完全以自己的名义,在房东的授权范围内与租客订立租赁合同,只要租客在订立合同时知道房东与长租公寓之间的代理关系,那么该合同直接约束房东和租客。同时，根据《民法典》第九百二十六条第三款的规定，委托人（房东）行使受托人（长租公寓）对第三人（租客）的权利（收取租金）的,第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。即如房东直接向租客索要租金，租客可以其已经向受托人长租公寓交纳租金为由抗辩，此时房东只能向长租公寓追偿，租客则可以继续居住。
而如果房东和长租公寓的合同关系被认定为租赁合同关系，那么结果将截然相反，违约后的主要责任多由租客承担。因长租公寓的违约，房东完全可以援引《民法典》第七百二十二条的规定解除合同：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。而一旦租赁合同解除，次承租人房客将无权继续占有该房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。由此可知，只有当租客（次承租人）代付租金及违约金情况下，次承租人才有权继续居住，而对于采用了租金贷形式的租客，无疑是雪上加霜。
今年9月，住建部已发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，其中明确规定了建立租金监管账户、不得以优惠等形式引诱租客贷款等规定，标志着国家即将从宏观层面以法制手段进行监管，可以预见的是，长租公寓的乱象在未来将会得到一定的缓解。而对于现在，无论是处于至暗时刻的房企，还是受害的房东、租客，亦或尚未踏入其中，但正准备出租的房东、租房的大学生和刚入行房企的人而言，弄清楚其背后的商业运营逻辑，民刑法律风险、市场及政策的发展方向，做个明白人，度过眼下的至暗时刻，才能迎来黎明前的曙光。
点评：陈朝钦，毕业于广州大学，法学专业，专注于企业法律服务等非诉业务，民商事、劳动纠纷、婚姻家事等诉讼案件。
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