最近一则山东省济南市中级人民法院关于人防车位买卖纠纷的判决引起热议。这是济南市中院关于人防车位买卖合同被判定为无效合同的第一个案例，此前其他地方法院亦有类似的人防车位买卖纠纷，但是大多判决结果都是支持合同有效，所以济南市中院的此判决引起了大家的关注。人防车位目前只是民间的一个通俗用词，通常指因国家鼓励投资者开发人防工程，房地产开发商在建楼时形成的人防工程地下停车库，此类停车库中的车位即人防车位。

笔者查找了其他地方法院关于人防车位买卖纠纷的判例，下面从中选择了两个判决结果截然不同的真实案例，进行分析：

案例一：

基本案情：2016年5月29日，原告周某与被告张某、济南某房地产经纪公司共同签订了车位买卖合同，约定将张某拥有使用权的住宅小区的车位出售给周某，金额为150000元。支付方式为合同签订当天，原告周某向被告张某支付定金20000元、向被告经纪公司支付佣金5000元，剩余130000元于2016年6月29日前支付被告张某。

原告认为所签车位买卖合同因涉及人防车位的买卖，应为无效合同，因此诉诸法院，请求判令车位买卖合同无效，并要求两被告返还已交20000元定金及5000元佣金。

一审法院事实认定及判决：经调查核实，济南市市中区人防工程管理服务中心出具“车位情况说明”一份，内容为“经核实，本案涉案争讼的地下车库涉案车位所在位置属战时人防防护区域”。

一审法院认为，本案中，涉案车位已被证实为人防车位。根据《中华人民共和国人民防空法》，人民防空是国防的组成部分。人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。国防资产属于国家所有。禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。

当事人订立合同，必须遵循法律规定，依法订立，才能具有法律效力。违反法律行政法规禁止性规定的合同，为无效合同，不被法律所保护。

由于涉案车位为人防车位、人防设施，不得进行买卖，因此周某与张某、济南市某房地产经纪公司签订的车位买卖合同为无效合同。根据合同法相关规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，判决：一、周某与张某、济南市某房地产经纪公司与2016年5月29日共同签订的车位买卖合同无效。二、张某应当返还给周某交付的定金20000元，济南市某房地产经纪公司应当返还给周某支付的佣金5000元。

判决后两被告不服，提起上诉。

二审法院认定及判决：二审法院查明事实与一审法院认定事实一致。且认为一审判决认定该买卖合同无效并无不当。驳回两被告的上诉，维持一审判决。

案例二：

基本案情：2015年3月15日，原告XX御景半岛公司作为甲方（出卖人）、被告李铁林作为乙方（买受人），双方订立《车位购买协议》，原告将其开发建设的XX御景半岛项目一期车位008号地下停车位使用权出售给被告，停车位总价款为80600元。并约定首期款项10600元于2015年3月18日前支付；于2015年9月15日前支付款项30000元；于2015年10月15日前支付款项20000元。签订合同后，协议签订后，被告于2015年3月15日交付定金20000元、于2015年3月18日交付首付款10600元，其余款项未能交付。故原告起诉至法院如诉讼请求。请求判令被告给付欠款50000元。

一审法院查明：2011年12月19日，原告御景半岛公司取得《建设工程施工许可证》，宁X县建设管理委员会准予其施工建设位于宁X县桥北新区津榆公路以北“御湖园”小区。2012年7月13日，宁X县人民政府人民防空办公室向御景半岛公司出具《结合民用建筑修建防空地下室意见书》载明：修建防空地下室应交纳易地建设费2330307.2元。2012年7月31日，原告取得《建设工程规划许可证》宁X县规划局确认宁X县桥北新区津榆公路以北“御湖园”小区建设单位XX御景半岛投资有限公司，建设规模65364.94平方米，其中地下建筑面积28939.46平方米。2015年9月29日，《XX市建设工程竣工验收备案书》记载，“御湖园”地下车库建筑面积29143.78平方米，工程造价6603万元，建设单位：XX御景半岛投资有限公司。

一审法院认为：本案是由于地下车位使用权转让而引发的争议，争议焦点为：一、案涉人防地下车位的权利性质及权利归属；二、案涉合同的交易对象及合同效力。

首先，关于案涉人防地下车位的权利性质及权利归属问题。

（一）关于土地使用权。原告提交人防办文件、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收备案书等证据证明，原告所建设的地下停车位人防工程系经过政府部门合法批准的，其建设资金系原告自行投资，原告已经按照法律规定的程序取得了相应的土地使用权，并竣工验收合格，原告拥有合法的土地使用权。

（二）关于建筑物所有权。人防地下车位是原告投资建设，属于其建造的构筑物或者附属设施，原告应当对此享有所有权。

（三）关于人民防空法的相关规定不影响物权权属。《结合中华人民共和国人民防空法》第五条、第十八条、第十九条第一款、第二十一条第一款、第二十二条的规定，可见这是对人防工程“平时”与“战时”的使用问题所作的规定，不是对权属问题的专门界定，相反恰恰说明民用建筑的人防工程应为“投资者”所有。

原告对案涉人防地下车位享有除土地所有权之外的较为完整的物权，并且根据《物权法》第三十条的规定，因合法建造设立物权的，自事实行为成就时发生效力。人民防空法的有关规定不是对人防工程权属的专门规定，与物权法的规定并不存在冲突与矛盾，对案涉人防地下车位的权利性质及其归属的认定并无影响。

其次，关于案涉合同的交易对象及合同效力的问题。

（一）案涉合同中约定的“车位使用权”的实质。双方当事人所订立的《车位购买协议》约定车位权属性质为“使用权”，除此还约定被告（乙方）付清所有款项后，可更名一次。合同中未约定使用年限，应合理推定为车位使用年限等同于购买方所购房屋产权的使用年限。结合上述内容及前文关于人防地下车位（指整个地下车位及其构筑物）权利性质及其权利归属的认定，协议中所界定的交易对象名义上为“车位使用权”，实质上为“车位所有权”。案涉合同交易的车位“使用权”具有“所有权”的实质要义及其占有、使用、处分、收益等权能。

（二）关于案涉合同性质及其效力的问题。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，本案中的车位专门划定区域并编号，具备该条款规定的前两个特征。至于第三个特征即是否“能够登记”，建设部《房屋登记办法》第九十六条规定：“具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法执行。”可见，案涉车位所有权完全具备登记的法律条件，只是暂时不具备地方登记机构给予登记的操作条件。因此，案涉车位可以作为建筑物专有部分成就独立的所有权。

《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”本案原告对案涉整个地下车位建筑物享有所有权，有权依法通过约定的方式，出售、转让其全部或可区分为“专有部分”的部分车位。所以，将案涉合同认定为实质上的“地下车位所有权转让（出售）合同”，符合当前房地产产业发展的实际，符合房地产行政管理的需要，符合维护合法权益的民法价值追求和合同法鼓励交易的立法宗旨，不仅不违反法律、行政法规的强制性规定，不具有其他合同无效的事由，而且可以更好地确认、调整和维护各方法律关系和财产关系。故本院认定案涉《车位购买协议》为有效合同，对双方当事人均具有约束力，也更有利于权利保障。

综上所述，原告与被告订立的《车位购买协议》建立在双方平等、自愿基础之上，该协议真实、合法、有效。被告应按合同约定的期限履行付款义务，逾期付款系违约行为，应承担违约责任。原告要求被告支付车位款50000元，理据充分，本院予以支持。据此判决：被告李铁林于本判决生效之日起十日内给付原告XX御景半岛投资有限公司车位款50000元。诉讼费由被告承担。

律师观点：

从上述两个实例，对于“人防车位”的买卖合同效力，存在两种不同的判决，各地法院的处理结果不同，各个法官的观点也不同，那么，老百姓为了停车，“人防车位”究竟买还是不买？老百姓无所适从。

本律师的观点，还是同意案例一的观点。

我国《物权法》及相关的法律，对于“人防车位”的所有权是没有明文规定其归属，而根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，本律师认为，取得“人防车位”所有权，还是适用登记主义原则，否则，不能取得所有权。

《中华人民共和国人民防空法》第五条虽然规定“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”但，第二条却规定“人民防空是国防的组成部分。”，因此可得知，国防资产属于国家所有，人民防空设施平时由投资者使用管理，收益归投资者，这并不等于投资者就能取得人防设施物权上的所有权，人防设施的所有权应为国家所有。

本律师经向某些房地产开发商了解到，江门地区房地产商开发建设人防工程设施时，所规划的人防车位虽然可以有特定的编号，但仍是不能取得不动产登记证的。由此可见，开发商不可能取得人防车位的所有权。

综上所述，人防车位、人防设施，不得进行买卖，任何以“所有权”买卖或以“使用权”买卖为名的非法形式买卖，都是违反强制性法律法规的规定，该买卖合同无效，不被法律所保护。开发商投入了建设资金，可以通过租赁形式对人防设施、人防车位实行使用管理，获取投资的收益。老百姓们也要权衡利敝，因为你所购买的“人防车位”极有可能被认定无效哦。
                    

                       广东诺千律师事务所 刘欢燕律师