第1351期【建诺每日法评】：房开企业典型增信措施梳理与适用建议（第一期）
日期: 2024/04/22
房开企业典型增信措施梳理与适用建议（第一期）
受经济发展周期和房地产政策影响，近年来房地产市场呈普遍下行趋势，在此严峻的营商背景下，为防控项目经营风险，保障股东投资权益，房开企业在开展对外项目合作、项目外部融资、供应商款项支付等多个生产经营环节皆面临增信措施的选择与适用问题。基于上述情况，结合当今市场现状与经营中增信措施运用经验，以华南地区为例，对房开企业经营过程中可使用的典型增信措施进行梳理分析。
现今房开企业使用的典型增信措施分类与相关类别适用情形大致如下：
（附表格）
在上述分类下，针对各项增信措施办理过程中的注意事项和适用选择进行进一步分析。
一、抵押
（一）适用情形
在房地产项目开发初期，为筹集项目开发建设资金，项目公司通常于满足“四三二”原则时即向金融机构申请开发贷，在开发贷办理过程中，部分金融机构要求将项目土地和/或在建工程抵押至机构名下，以担保开发贷对应金额债权；
项目竣备后，通常无法再次申请开发贷，此时若项目存在酒店等大宗资产，可以大宗资产进行不动产抵押融资，以实现项目现金流快速回正，减轻股东资金压力；
同时，在合作项目中若出现股东不对等投入，超额投入股东也可要求以项目资产抵押作为超额投入资金对应增信措施。
（二）增信措施特征
上述抵押通常存在如下特征：
1、显著折价率—资产评估值与借款金额存在显著折价率；
2、土地抵押/在建工程抵押随项目销售而逐步解除—应住建监管要求，若项目存在土地和/或在建工程抵押，申请预售证前需要抵押权人出具放弃相应区域抵押权并同意项目申请预售证的承诺函作为申请材料或需抵押权人配合申请解除相应区域抵押后方可办理对应区域商品房网签备案手续；
3、工程款优先于在建工程抵押受偿。
(三)抵押手续办理注意事项
1、根据不动产中心要求，在建工程抵押仅金融机构可申请办理；
2、不动产中心认为，民间借贷债权人不具备连续放贷资质，故最高额抵押也仅金融机构可申请；
3、企业间借贷属于民间借贷，出借资金仅能用于企业生产经营使用且仅可办理一般抵押。
点评人：叶茜婕，现为衡森飚律师团队成员，多年房地产开发企业从业经验，专注各类合同纠纷、不动产纠纷等民商事纠纷。
粤公网安备44070302440746