第1352期【建诺每日法评】：房开企业典型增信措施梳理与适用建议（第二期）
日期: 2024/04/23
房开企业典型增信措施梳理与适用建议（第二期）
二、质押
（一）适用情形
在房开企业经营过程中，最常用的质押类型为股权质押。在企业合作开发项目或进行股权投资时，通常于签订意向协议或框架协议后将股权质押至收购方名下。企业为实现开发贷顺利投放，为合作项目提供超股比担保时通常也会要求合作方以持有合作项目股权质押至超股比担保方名下，以提供相应的反担保；
在合作项目中，若出现股东不对等投入且项目已进入尾盘阶段，后续货值不足的情况下，合作方以持有项目的股权进行质押增信，担保能力显著不足，为实现合作方债务的有效担保，超额投入方应深挖合作方资金来源，以有偿债能力的债权或权利质权进行质押。此时可考虑以合作方自操盘项目出借项目公司的应收账款进行质押或以合作方对其他尚处于开发阶段、现金流良好的项目的股权收益权进行质押，以担保其欠付项目公司或超额投入方的债权。
（二）增信措施办理注意事项
1、应收账款质押与权利质押可于中国人民银行征信中心办理，上传相应的基础债权合同、质押协议等材料即可办理，中国人民银行征信中心对质押材料审核弱于工商登记机关对股权质押审核，一般仅作为备案使用；
2、应收账款质押质权人可否以次债务人偿还主债务人的款项直接受偿在司法实践中尚存在争议，基于此，建议于质押合同中新增该直接还款约定，以便后续主张权利；
3、若合作方以其自操盘项目的应收股东借款债权进行质押，在合作方偿债能力不足的情况下，为方便后续对合作方项目公司行权，针对已质押的应收账款与后续可能继续发生的股东借款，建议约定已质押部分应收账款在清偿时优先于后续该合作方向项目公司出借的借款，即“先进先出”原则。
三、保证
（一）适用情形
在办理开发贷时，信用良好的企业，一般为集团公司可以保证方式为项目公司的开发贷提供担保，在此情形下，金融机构基于保证主体的良好信用，可放弃要求项目公司提供抵押担保，从而降低对项目公司生产经营的影响和监管力度。
同时，在合作项目出现股东不对等投入时，一般除要求合作方以项目股权质押提供增信措施外，还可要求合作方集团公司提供保证，以提高合作方的担保效力。基于项目未来经营与资金投入需求差异，可结合项目需求与合作方沟通确认采用逐次新增单笔债权保证或最高额保证。
（二）增信措施办理注意事项
1、相对于抵押和质押而言，非上市主体的保证无需对外公告，故无法通过公开信息进行查询，基于上述情况，在合作方为超额投入股东提供保证时应注意于保证合同中约定，除非征得超额投入股东同意，该合作方不得对外提供保证；
2、公司对外提供担保需按公司章程约定，由股东会或董事会出具相关决议，因保证无需通过登记公示，故该要求可能被遗漏，应在制作保证合同时一并强调该要求并要求保证方出具相关决议；
3、在我司为合作项目提供超额担保的情况下，建议优先考虑由合作方集团出具可涵盖合作项目开发建设全周期中合作方所需支付资金或按股比应承担开发贷、信托贷款资金额度的最高额保证，以免因后续合作情况变化导致增信范围不足。
点评人：叶茜婕，现为衡森飚律师团队成员，多年房地产开发企业从业经验，专注各类合同纠纷、不动产纠纷等民商事纠纷。
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