第1353期【建诺每日法评】：房开企业典型增信措施梳理与适用建议（第三期）
日期: 2024/04/24
房开企业典型增信措施梳理与适用建议（第三期）
四、债务加入
（一）适用情形
在房开企业生产经营过程中，为减少现金流占用，在项目开发建设过程中可选择采取供应链融资方式支付工程款，其中以保理、反保理为主要付款渠道。在保理、反保理融资下，项目公司依靠集团公司授信背书，以集团公司债务加入的形式为项目公司应付供应商工程款转让至保理商后的还款进行增信。
在与合作方开展长期项目合作过程中，可能因合作需求产生对原合作项目进行项目间资金拆借，此时可以新合作项目的项目公司或股东公司一并对项目间资金拆借进行债务加入，以明确资金流向，深度捆绑资金相关主体，提高资金回收安全性。
（二）增信措施办理注意事项
1、《民法典》第552条规定：“第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。”因债务加入需满足上述条件，第三方债务加入主体、债务人、债权人可对债务加入的同意、债务加入的范围进行书面确认，避免分歧；
2、根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第12条等相关规定，法定代表人依照《民法典》第552条的规定以公司名义加入债务的，人民法院在认定该行为的效力时，可以参照本解释关于公司为他人提供担保的有关规则处理。故在进行债务加入时，建议同步拟定相关内部决议，以免影响债务加入有效性；
3、因债务加入不具备担保责任所具有的从属性，且根据现行法律规定，并未明确债务加入人承担债务后对原始债务人是否具有追偿权，可在协议中对追偿权事宜进行约定明确。
五、差额补足
（一）适用情形
在项目初期引入合作方或项目收购过程中，对前期合作方支付的诚意金或合作方应返还的收购意向金等款项，可采取集团公司差额补足的形式进行增信。
（二）增信措施办理注意事项
1、根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第36条相关规定，第三人向债权人提供差额补足、流动性支持等类似承诺文件作为增信措施，应根据文件内容判断其为提供担保的意思表示亦或债务加入、共担债务的意思表示，并根据相关规定处理。第三人提供的承诺文件难以确定是保证还是债务加入的，人民法院应当将其认定为保证。第三人向债权人提供的承诺文件不符合前述规定的情形，债权人请求第三人承担保证责任或者连带责任的，人民法院不予支持，但是不影响其依据承诺文件请求第三人履行约定的义务或者承担相应的民事责任。
即若差额补足、流动性支持等类似承诺文件中若无法明确其为保证或债务加入、共担债务意思表示的，人民法院不支持债权人要求第三人承担保证责任或连带责任。可能被认定为独立合同或单方负担行为，按协议约定承担相应责任，但个人认为该认定尚依赖于法官的自由裁量，存在较大不确定性。故在文件设计中应尽可能根据交易目的设置相应条款，以明确其性质；
2、根据现今法律规定，以公司为主体进行保证或债务加入时应出具相应内部决议，故若差额补足、流动性支持等类似承诺文件真实意思表示为担保或债务加入时，为确保承诺的有效性，应在拟定协议同时准备相关内部决议。
六、小结
综上所述，在房地产开发过程中，房开企业可结合项目实际需要适用上述一种或多种担保措施，并根据相关要求办理相应手续，以保障公司投资权益及资金安全，有效防控公司经营风险。
点评人：叶茜婕，现为衡森飚律师团队成员，多年房地产开发企业从业经验，专注各类合同纠纷、不动产纠纷等民商事纠纷。
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