第1450期【建诺每日法评】：禁止“跳单”条款有效，但违反未必构成违约
日期: 2024/07/30
禁止“跳单”条款有效，但违反未必构成违约
小李到多家房屋中介公司挂牌销售其自己房屋。某房地产经纪有限公司带小陶看了该房屋；其后，某房地产顾问有限公司又带小陶之妻小曹看了该房屋；之后，西原公司带小陶看了该房屋，并于同日与小陶签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》约定，小陶在验看过该房地产后六个月内，小陶或其委托人、代理人、代表人、承办人等与小陶有关联的人，利用西原公司提供的信息、机会等条件但未通过西原公司而与第三方达成买卖交易的，小陶应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向西原公司支付违约金。
最后，因某房地产顾问公司报价更低并积极与卖方协商价格，小陶与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元（该价格比西原公司的价格低）。后买卖双方办理了过户手续，小陶向中介公司支付了佣金。
西原公司遂起诉，认为小陶利用西原公司提供的房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令小陶按约支付西原公司违约金。
法院裁判认为：西原公司与小陶签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却"跳"过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单"违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成"跳单"违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，小陶及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，小陶并没有利用西原公司的信息、机会，故不构成违约。
综上，笔者提示：房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。
点评人：梁文聪，执业律师，具有人民法院及律师事务所工作经历。专注合同纠纷、劳动争议纠纷等。
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