第184期【建诺每日法评】：买卖不破租赁原则
日期: 2020/12/10
买卖不破租赁原则
房屋租赁期间，房屋被房东卖了，租赁合同还有效吗？房屋买受人有权要求承租人搬离吗？根据《民法典》第七百二十五条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是“买卖不破租赁”原则。
该原则适用有四个条件：（1）租赁合同已成立并生效；（2）租赁物已交付承租人；（3）所有权发生变动是在租赁期间；（4）出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。只要符合上述四个条件，房屋租赁合同仍然是有效的，租赁期限未届满，房屋买受人无权要求承租人搬离租赁物。
同时，房东在出卖房屋的过程中还应当通知承租人在同等条件下享有优先购买权，承租人不购买的，房东应当告知房屋买受人房屋租赁合同的情况。但承租人的履约能力属于商业风险范畴，不属于出卖人的先合同义务，买受人应当自行审查和承担。租赁期间，房屋产权发生变更的，除当事人有特别约定外，租金自产权变更之日归买受人所有。
点评：黄富朝，执业律师，专注于民商事、婚姻家事及劳动纠纷等领域法律事务。
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