房地产纠纷案件在民事审判中占有重要地位，而“一房多卖”又是房地产纠纷案件其中的重点和难点。解决此类案件纠纷，应细心甄别“一房多卖”中各个买卖合同的签订、履行、买受人占有房屋情况，根据现行法律规定，正确理解和适用法律原则处理案件。本人办理多宗这类案件，对此类型案件法律的理解与适用有一定心得，以下这个案件具有典型的代表意义。
　　基本案情：江门市某一房地产公司于2004年6月与Y签订了房屋买卖合同，约定将其开发的A别墅销售给Y，房地产公司应在合同签订之日起三十日内办理预售备案。合同签订同日Y以工程款抵顶了全额购房款，房地产公司出具了全额收款收据，但房地产公司并没有按向房管部门办理预售合同备案。后房地产公司基本停止经营，且营业执照于2006年3月被吊销，2006年12月房屋预售许可证期满。2008年1月，房地产公司向L销售出多间房屋，L支付了大部分房款，但房地产公司原销偿给L的房屋有部分已经被法院查封，无法履行交房义务。房地产公司遂于2008年4月与L签订A别墅房屋买卖合同，L之前所付房款抵作A别墅房款，并办理预售备案。Y得知房地产公司又将A别墅卖给L后，于2008年提出民事诉讼，要求房地产公司A别墅移交并办证给Y。诉讼过程中，Y和L都将杂物等放在A别墅，作为行使占有权。案件原一审驳回Y诉讼请求，二审以需追加L参加诉讼而发回重审，案件再经过重审一、二审，历时4年多最终作出生效判决。本人接受Y委托参与了本案重审一、二审。
　　法院裁判：最终重审一审判决房地产公司将A别墅协助办理产权登记并移交给Y；L上诉后，二审维持原判。
　　法理分析：“一房多卖”在合同均有有效情况下，买方都要求取得房屋所有权的，原则上应按照此原则确定履行的买受人：1.已经办理了产权登记的；2.均没有办理产权登记，已实际合法占有房屋的；3.既没有办理产权登记，也没有合法占有的，从合同签订时间先后、价款支付数额和先后行等综合考虑。本案中，Y和L均没有办理产权登记，双方各自摆放杂物方式的占有均不属于真正的合法占有和使用，只能综合Y和L合同签订和履行情世考虑。本案“一房二卖”，Y与房地产公司房屋买卖合同签订和结清购房款时间均先于L4年多时间，争议焦点在于预售备案是否具有物权登记效力。
　　从《物权法》规定可以得知，不动产所有权的转移均以登记为生效要件，也应是说为取得不动产物权而设定的合同等在不动产登记之前均为债权合同，仍然属于债的范围。既然属于债的合同，那么债权人向债务人主张权利具有平等请求权，除非具有法律规定的优先权（如抵押权、留置权等）。但是，本案属于特定物买卖合同，房地产公司作为交付房屋债务人只能向Y或L一方履行，不能平等履行债务。Y与房地产公司签订合同及结清房款时间都远早于L，房地产公司应向Y交付房屋，向L承担交付房屋不能的违约责任。但是，一部分意见认为L购买A别墅办理了预售备案，具有公示效力，L有优先取得房屋产权的权利。本人认为，商品房预售合同备案是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段，也是对开发企业的一种行政管理行为。依《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”规定，预售合同的备案责任由房地产开发企业承担，与购房者无关，不能以此备案与否确认商品房预售合同的履行先后，损害购房者的合法权益。而且，该合同备案登记既不是优先债权登记，也不是物权登记的行政行为，不具有物权公示登记效力或优先权。商品房预售合同要想具有公示效力对抗第三人，必须按照《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”的规定申请预告登记。最后，法院采纳了我们的意见，支持了Y的诉讼请求。
　　“一房多卖”严重影响购房者的利益，现在商品房预售基本上在网签的同时办理产权预告登记，从根本上减少了“一房多卖”而产生的争议，这也是“以案推治”而产生的影响。

广东诺千律师事务所   梁当利律师