一、案情简介：
　　甲（男）2004年购房一套，当时价格18万元，甲首付8万元，从银行贷款10万元，契税等其他费用1万元，婚前甲还贷本息合计5万元。2008年甲与乙（女）结婚，房屋价值41万元，产权登记在甲名下。婚姻存续期间双方共同还贷10万元将贷款清偿完毕，其中本金7万元，利息3万元。2012年离婚时房屋现值90万元。
　　甲与乙双方对解除婚姻关系没有异议，但对房屋补偿款的数额有异议。甲认为，其婚前已经与房地产公司签订购房合同并从银行贷款，虽然婚后还贷本息合计10万元，但每月银行都是从其工资卡中定期扣款，女方并没有参与还贷，离婚时无权获得任何补偿款。乙认为，双方没有约定实行分别财产制，男方的工资收入应当属于夫妻共同财产，离婚时应按房产现值90万元减去男方购房时的价格18万元作为基数对其进行补偿，即乙应获得的补偿款是40万元。
二、法院审判：
　　一审法院经审理认为，甲和乙婚后还贷10万元，虽然系甲每月用自己的工资卡归还银行，但双方当事人并没有约定实行分别财产制，甲的工资收入应当属于夫妻共同财产。根据《最高院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法解释三》）第十条 “夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首期款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”的规定，第一步应先计算诉争房产的升值率，即诉争房产现价除以（结婚是诉争房产价格+共同已还利息+其他费用）=90/（41+3+1）=200%；第二步计算非产权登记一方所得补偿款，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。10乘以200%=20万元，非产权登记一方所得补偿款为10万元。一审法院判决诉争房产归甲所有，甲应支付乙10万元补偿款。
　　乙不服提起诉，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
　　—上案例摘自《民事审判指导与参考》总第65辑

本律师意见：
　　上述所指的增值是指婚后增值，并不包括婚前的增值，后者仍然是属于个人财产。在计算具体补偿数额时，同时应该考虑两种情况：一、离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年 甚至更长时间的尚未还贷利息也都纳入为成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益，却要承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果；二、一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算升值率时应以结婚时不动产价格作为计算依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。本律师认为法官在处理离婚财产分割争议时，也应根据《婚姻法》第三十九条的规定，根据财产的具体情况，按照照顾子女和女方权益打原则作出公平裁判。

广东诺千律师事务所 刘欢燕律师